日前，省住房城乡建设厅、省市场监管局联合发布《山东省前期物业服务合同(示范文本)》，对前期物业阶段的一些热点问题在合同层面予以明确。规定，方在按约定履行房屋空置手续且空置时限符合规定的,可按规定打折收取物业费;如逾期收房物业费谁付的问题，明确房屋交付前的物业费由开发商承担，交付之日起的物业公共服务费由业主承担。

　　去年7月1日起，我省正式施行《山东省物业服务收费管理办法》，明确了物业服务企业的收费管理标准。至此，从开发商完成建设到业主生活在社区中，从房子诞生到变老整个过程，物业问题都有了相对规范的解决方案。

　　这次《示范文本》细化了哪些问题，大众日报·新锐大众记者带大家来看看。

　　小贴士：

　　前期物业服务是指在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，由开发建设单位选聘物业服务企业实施的物业服务。前期物业服务合同的签约双方是开发建设单位与物业服务企业，虽看似与未来入住的业主并不相关，但是物业的服务是持续的，前期物业的服务水平会影响业主的日常生活。

　　热点1：逾期收房物业费谁付?以交付之日为限

　　《管理办法》规定，物业尚未出售、出租或者因建设单位的原因未按时交付物业买受人的，物业公共服务费由建设单位交纳。符合交付条件的物业，物业买受人逾期不办理交付手续的，物业公共服务费自建设单位书面通知物业买受人办理交付手续之日起由物业买受人交纳。

　　此次《示范文本》明确房屋交付前的物业费由开发商承担，交付之日起的物业公共服务费由业主承担;但符合交付条件的物业，物业买受人逾期不办理交付手续的，物业公共服务费自开发商书面通知物业买受人办理交付手续之日起由物业买受人交纳。而因开发商原因，物业管理区域内的配套设施设备、道路通行、绿化环境等未能达到房屋买卖合同约定标准时，物业费打折收取，差额部分由开发商补偿给物业服务企业。

　　热点2：住宅交付空置半年收费打折

　　此前《办法》规定，普通住宅交付后空置六个月以上的，其前期物业公共服务费应当减收;办理空置的程序和具体减收比例由设区的市县人民政府价格主管部门会同物业主管部门规定，但收取的费用最高不得超过百分之六十。也就是说普通住宅前期物业空置的减收比例不得低于40%。

　　此次《示范文本》约定，业主在空置房屋时需告知物业服务企业，并与物业服务企业就专有部分的养护、维修、管理等事项进行协商，采取措施防止漏水、漏气等事故的发生。《示范文本》同时明确，双方在按约定履行房屋空置手续且空置时限符合规定的，可按规定打折收取物业费。

　　热点3：小区共用部位收益归全体业主

　　《办法》规定，利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的收入以及车位场地使用费等收益资金归全体业主共有，由业主大会决定其使用方式和用途;未作决定的，主要用于补充专项维修资金，也可以作为业主委员会、业主大会的活动经费或者折抵物业公共服务费。属于普通住宅前期物业的，其收益资金可以优先用于折抵物业公共服务费。物业服务企业代为收取、保管前款规定的收益资金的，除扣除相应的管理费和税费外，不得挪作他用。

　　《示范文本》列明，利用业主共用部位、共用设施设备进行经营的，应当征得相关业主同意后，按照规定办理有关手续，经营收益属于全体业主共有。利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的收入以及车位场地使用费等收益资金归全体业主共有，提取管理服务费用后，用于支付经营、管理及收取、保管资金开支。代为收取的物业共用部位、共用设施设备经营收入和车位场地使用费等收益资金，应当单独列账，独立核算，按季度将收支明细在物业管理区域的显著位置予以公示。公示时间不少于一个月。

　　“公共收益”是什么?

　　小编说：电梯、路边张贴的广告，小区外车辆进入小区收的停车费，小区内搞特卖、做活动交的场地租金，小区的配套商铺，有人要开店，付的房租，小区的会所承包给别人经营收的租金……这些钱都是公共收益。这些项目，收钱的虽然是物业，但是，物业只是代为管理。

　　热点4：停车收费按约定来

　　根据《办法》规定，停车服务费方面：使用物业管理区域内规划用于停放机动车的车库(场)内的车位，物业服务企业提供相应服务的，车位使用人应当交纳停车服务费。普通住宅前期物业停车服务费标准，由建设单位与物业服务企业在政府指导价范围内约定;其他物业管理区域的停车服务费标准，由业主大会或者业主委员会与物业服务企业约定。车位未停放机动车的，免收停车服务费。

　　车位场地使用费方面：对占用物业管理区域内业主共有道路或者其他公共区域停放机动车的，可以收取车位场地使用费。普通住宅前期物业收取车位场地使用费的，其具体收费标准由物业服务企业在政府指导价范围内确定;其他物业管理区域收取车位场地使用费的，其收费标准由业主大会或者业主大会授权的业主委员会确定。

　　停车服务费由物业服务企业收取，车位场地使用费可以由物业服务企业代为收取。长期使用物业管理区域内规划用于停放机动车的车库(场)内的车位，或者长期占用物业管理区域内业主共有道路或者其他公共区域停放机动车的，可以按月收取停车服务费或者车位场地使用费;临时停放机动车的，可以按小时收取，但停放未超过二小时的应当免费。

　　《示范文本》约定，停车服务费方面，使用物业管理区域内规划用于停放机动车的车库(场)内的车位，物业服务企业提供相应服务的，由车位使用人按约定交纳停车服务费。车位场地使用费方面，占用物业管理区域内业主共有道路或者其他公共区域停放机动车的，按约定交纳车位场地使用费。

　　热点5：罢免、上调物业费，均需半数业主同意

　　《办法》规定，因政府指导价变动需要调整普通住宅前期物业公共服务费标准的，物业服务企业应当在政府指导价变动范围内作相应调整。因服务成本变化需要调整普通住宅前期物业公共服务费标准的，物业服务企业应当将真实、完整的物业服务成本向业主公开，并经专有部分面积占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主书面同意。物业服务企业应当在调整物业公共服务费标准之日起十日内向所在地价格主管部门备案。

　　《示范文本》明确对物业违反合同的约定，服务质量达不到标准且拒绝整改的，征得专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意，有权终止合同。给甲方、业主(物业使用人)造成损失的，应当依法给予赔偿。(记者 陈晓婉 孙先凯)