是谁拉高了潍坊房价 同区域能相差50%以上

　　纵观潍坊楼市,不难发现,各大片区的房子差价逐渐拉大,同个区域,便宜的和贵的房子单价可相差50%以上,有“低价扯腿盘”,自然也有“高价拉动盘”,在市区有哪些“价格标杆”在“鹤立鸡群”?

　　价格标杆

　　奎文区12000元/m2 三河景观带来高附加值

　　谈到拉高房价,就不得不提奎文,5月份奎文区住宅均价5437元/平方米,让很多购房者望“房”兴叹,比市内六区住宅均价4324元/平方米高出了不少。由于奎文区占据市中心位置,可谓寸土寸金。奎文区历来就是房地产开发企业的必争之地,不仅有德润玫瑰园、金都时代新城等本地名企开发的项目、更有茂华爱琴海、盛世华廷、中央生活城等外地知名房企开发楼盘,奎文区呈现出百花竞放的局面。

　　纵贯潍坊市区的三大主要河流,白浪河、虞河、张面河都流经奎文区,三大河流景观带为奎文的楼盘带来了高附加值,东方太阳城、鲁洪37°以智能科技打造出一座座科技化社区,水岸华庭、紫金花园、丽水方洲则临水而建,成就水景美宅。还有不少楼盘十分“洋气”,潍京是典型的Artdeco风格、紫金花园充满荷兰风味、加州世纪尊品洋溢着浓烈的南加州风情……科技住宅、水景美宅等现代化居住产品逐渐走进潍坊市民的视野,在拉高房价方面出力不少。

　　若论奎文区房价的标杆,当属商业地产。目前奎文区密集分布有金融街、世纪环球中心、中天下潍坊国际、财富国际商务大厦、潍坊中心等多个写字楼项目,楼宇经济发展迅速,尤其是已经投入使用的金融街,已成为各大银行、知名企业的首选办公场所。2010年阳光100成功进驻潍坊,占据奎文区最核心地段打造潍坊首席CBD,成为潍坊商业地产的领跑者,每平方米房价突破了万元,其1号楼精装loft房源均价为12000元/平方米。

　　高新区9285元/m2 三大原因带来均价起伏

　　作为潍坊新兴城区的后起之秀,高新区的发展有目共睹,道路宽敞、环境优美,潍坊市市级机关综合办公大楼的迁入更是让高新区呈现了新的面貌。

　　在潍坊楼市中,高新区热度紧逼奎文区,备受潍坊人欢迎。但近几年高新区房价起伏较大,5月份高新区的住宅均价每平方米也在5000元以上。中建大观天下、恒大名都、紫瑞园、状元府、凤鸣郡等都曾引领过楼市的一时风骚。除了高端住宅以外,潍坊东部区域的商务写字楼群再次吸引市场的广泛关注,几十个新兴的写字楼项目崛起在潍坊东部区域的三个区域,包括世界之窗商务大厦、春申国际广场、世贸中心、富潍大厦、晟景商务大厦、潍坊软件园、万声呼叫基地、文化传媒广场等20多家,形成群雄并起的局面。

　　那么现在高新区房价为何有起伏呢?第一,高新区盘量不断增加,均价被拉低也是正常的。第二,大观天下、恒大名都等早期高价房源售完,也拉低了房价。此外高新区潍坊一中片区以一中为中心,正在迅速崛起。周边新盘也争先发展,整个区域处于活力发展的旺盛时期,目前该区域内的华安欣诚家园、凤凰山庄等价格都处低位,有的优惠后的价位在3000元/平方米左右,从而拉低了房价。不过虽然区域总价降低了,仍抵挡不住个别高价盘的气势。最近销售火热的泛海拉菲庄园140平方米大平层均价130万元/套,每平方米均价达到了9285元。虽然总价在高新区不是最高的,但是从面积、品质、热度方面也堪称标杆了。

　　潍城区5500元/m2 配套全价不贵适合生活

　　潍城区作为潍坊的老城区,配套齐全自然不必赘言,仅看中百、V1广场、小商品城、火车站就可见一斑。但也正是潍城区的“老”,让很多年轻人敬而远之,但是老潍县人最懂它的好,依然固守潍城区。对他们来说,奎文区太拥挤,高新区缺少人气,唯有潍城区适合生活。最主要的是,房价还便宜。

　　据房天下数据监控中心统计,5月份潍城区住宅房价是4189元/平方米,未达到潍坊住宅市场均价。放眼潍城区,多数楼盘价格在4000元/平方米左右,有的地段不错的房子每平方米3000多元,过5000元/平方米这个档的楼盘数量寥寥,当然浮烟山500万元一套的别墅除外。那么潍城区哪个楼盘价格最高呢?那就是香颂湾,二期多层现房均价5500元/平方米。位于青年路与宝通西街交汇处,白浪绿洲湿地公园就是它的后院,拉高了项目的价位。

　　经济区4500元/m2 玄武片区崛起

　　经济开发区被青银高速从中隔开,高速公路以南区域几乎开发完毕,多为成熟社区,价格多为4字头。而跨过高速公路的更宽阔的区域中,多个楼盘刚刚开始开发,因此区域距市中心较远,存在交通、医疗、教育等多项配套不全的情况,房价也多在每平方米4000元以下。

　　要寻找经济开发区的高品质楼盘,恐怕首推玄武片区,随着城市的不断发展,玄武街发挥的作用也越来越重要。与此同时,沿街两侧的楼盘也在悄然兴起,一个以玄武街为基点的大规模居住区迅速在这里崛起。目前玄武街片区建成或在建项目共计30余个。从当前的发展状态来看,玄武街片区的楼市正逐步呈现出百花齐放的态势,市场客户成熟度正逐步集中。

　　目前,活跃在此区域的楼盘有逸景和公馆、高速仁和盛庭、海信兰郡、宜辉现代城、新海枫景等十余个热门项目。据业内人士介绍,目前这个区域吸引不少年轻人前来了解。且这个位置相对中心城区价格尚有较大上涨空间,无论是投资或是自住都是睿智的选择。

　　虽然整体价值较高,但经济开发区价位最高的楼盘不在玄武街周边,最贵的楼盘位于月河路与泰祥街交叉口东北角博鳌晶品,经济开发区管委会西邻,位置相对不错,在售精装公寓均价4500元/平方米,压过玄武街上其他毛坯房价格。

　　寒亭区4800元/m2 商业项目不少

　　5月份寒亭区住宅均价仅为3809元/平方米左右,成为市内六区中房价最低区域,但均价低并不意味着寒亭区所有楼盘价格都低。潍坊较早的别墅宝地御园恰恰就坐落在寒亭杨家埠,总价达到了600万元/套起,均价达到了1.5万元/平方米,颐和花园的别墅也达到了1万元/平方米。抛开这些体量小、非主流的项目,寒亭区主流的项目还是百汇大市场、红星美凯龙凯利MALL、环宇五金机电大市场等商业项目,其中环宇五金机电大市场LOFT公寓均价4800元/平方米,和不少奎文高新的小公寓价格差不多,算是寒亭区质量价格都比较高的项目了。

　　坊子区5000元/m2 聚集高端住宅

　　眼下,坊子新区建设如火如荼、日新月异,坊子老区也旧貌换新颜,值得一提的是,现在不少别墅项目如庞庭、天同宜江南等,总价都在200万元左右,新近开发的凤栖墅的均价也达到了9000多元/平方米,铂爵公馆更是达到了11800元/平方米。享受别墅生活,让坊子新区成为了高端住宅区,但注定只属于少数人。若论主流项目中体量最大、热度最高的,当属凤凰太阳城二期庞庭电梯洋房,达到了5000元/平方米。

　　房价走势 十年房价经历二三四时代

　　纵观潍坊近十年来的房价,可谓经历了2、3、4时代。

　　在2004年初,潍坊的房价每平方米大范围突破“2000元大关”,在2004年之前的房子还基本与成本挂钩,至2004年底就快速走高了,2004年“成本定价失灵,以‘涨’字收盘”,是房地产行业的“第一次心跳”。

　　“2时代”仅持续了不足两年的时间就宣告结束,刹不住车的楼市在2005年底就大踏步“奔三”了,由于基础并不稳,接下来五年的时间都在“原地踏步”。

　　2010年被称为“调控年”,从2004年到2010年六年内共进行了三轮调控。每一轮调控房价飚升,房价增长过快。2010年的调控,让奎文区想找到3500元/平方米以下的房子已经很难。

　　2011年终于“破4”,而潍京、金鸾御景城以及德润康城等当年就“破5”,泰华项目和潍美国际等商业项目“破6”。

　　2011年至今,房价仍然在4500元/平方米上下浮动,进入平稳发展期,但各大片区的房产品差价逐渐拉大,同一区域两极分化也越来越严重,高端项目每平方米破万了,低端项目每平方米还有3000多元的,项目单价可相差50%以上。

　　潍京的营销总监李松 价高一截得靠沉甸甸的品质支撑

　　老百姓总是抱怨房价如此高,黑心房产商肯定赚了昧心钱。房产商要叫冤了,我这样的房子还算卖得贵?

　　虽然现在市场平淡,但仍有一些楼盘价高反而紧俏,潍京的营销总监李松表示:“就拿潍京来说吧,现在均价达到了6500元/平方米,比周围项目高出了一截,比奎文区的均价每平方米高了1000多元,这关键是我们沉甸甸的品质在支撑着房价。其实老百姓买房都很现实,特别是现房,老百姓来项目转一圈,很容易就能分辨出性价比。”

　　李松表示,一个项目想在潍坊做高价,首先最好是现房,因为现房的配套、品质更能直观体现出来,有时同个项目现房和期房的价格差别还是不小的。其次要在比较热门的地段,多加一些附加值,让购房者觉得钱花得值,比如潍京面积为172平方米的住宅,赠送入户花园和阳光房,实际面积就达到184平方米,并且中央空调夏天免费,不少购房者感觉物超所值。最后就是项目定位,户型要南北通透,客厅朝阳,卧室朝阳,一梯一户,小区环境要好。

　　金茂府营销总监张伟 两极分化持续,产品对路是王道

　　当一些楼盘持续高价热销的同时,也有很多项目却冷得“发抖”。“我到一些项目调研时发现,可谓门可罗雀。几名置业顾问无聊地凑在一起,悠闲地聊着天。月销售量仅维持在数套左右。”金茂府营销总监张伟表示。“缺乏品牌支撑、楼盘地段比较偏、产品打造不够精准、销售价格没降到位……”张伟一语中的,道出了目前楼市“两极”分化的重要原因。“以价换量”是今年市场主流,现在“低价”是常态,想要做到“高价”,产品对路才是“王道”。成交向部分楼盘高度集中,热销楼盘持续热销,滞销楼盘则继续受到冷遇,这是受楼市深度调控影响下显现出来的一大规律。同时,购房者对产品的要求,也提出了更高的标准。只要有符合市场的产品,就不愁买。

　　大观天下策划经理刘连庆 地段是重要因素,项目需要创新

　　有时候一个区域高低档的楼盘,价格能差到50%以上,比如奎文区的高档小区均价到了6000多元/平方米,但是还有3000多元/平方米的项目,位置也不算偏远。这是为什么呢?“在潍坊,一个项目想和周边其他项目拉开差价很不容易,起码要满足几方面的条件。”大观天下策划经理刘连庆表示,地段是决定房产价值的一大重要因素。这个项目最好在市中心,不仅解决日常生活所需,更降低生活成本,此外,这个项目周边要有自然资源,如靠近白浪河、虞河、张面河等,成为景观住宅;再者是项目的定位,和周围的刚需项目拉开层次,定位为高档楼盘;最后,项目还需有一定的创新性,在一定时期引领潍坊楼市的发展,比如最早提出某种建筑风格,最早建设小区内湖、最早电梯入户等。当然还需要搞好宣传,比如打出口号说自己是最贵的房子,成为一时间风头最劲的楼盘。