山东济南楼市局部微涨 "暖"中有"冷"

　　岁末天寒,济南楼市不冷反热。11月,每个周末都有数个楼盘同时开盘,成交也延续了9、10月份的趋势,局部房价有微涨趋势,改善型需求日趋活跃。省城楼市真的形成了“暖冬”吗?成交活跃是否会带来房价反弹?

　　改善型需求活跃入市

　　12月2日,济南市中心楼盘恒大帝景首度开盘,最小户型172平米、起价1.38万元/平米,含3000元/平米的精装修,是典型的改善型产品。上午不到9点,记者看到,小区入口路边停满了轿车,两个保安守在门口,只有持10万元认筹卡的选房客户才能进入。

　　下午,售楼处传出消息,推出的500多套房源卖了400多套,包括770平米的大平层。1.38万元/平米的房源只有一套,整体成交均价约1.8万元/平米。

　　改善型住房最近的一次集中亮相,是11月25日南外环楼盘华润中央公园开盘,推出的10栋楼658套房源,以141平米、165平米的大户型为主,开盘成交570套。12月2日,记者再去售楼处,被告知141平米户型只剩1套,165平米的则已经卖光,剩下的多为90平米左右的户型。

　　“买165平米的绝大多数是一次性付清的。附近银丰山庄、阳光舜城有不少实力买家。”2日,业主们集中在售楼处交款,8家银行坐堂服务,一位银行工作人员告诉记者。

　　“我们俩快退休了,就图这里规划好,环境不错,养老吧。”一对50多岁的夫妻告诉记者,他们刚贷款买了一套141平米的,开盘优惠后8500元/平米。

　　同样在南部楼盘领秀城,记者在售楼处的房源销控表上看到,108、110平米的基本卖光,剩余房源基本都是88、89平米的,和上半年的情景正好相反。

　　“下半年,随着改善型产品的增多,特别是最近,南部和东部几个大盘的面市给他们提供了更多选择,激发了这种需求。”世联怡高济南市场部经理王亚莉告诉记者。

　　但并非改善型的房源就一定卖得好。记者走访发现,改善型客群似乎对区域有比较苛刻的要求。如高新区刚需楼盘明湖白鹭郡,115-131平米的户型虽然占少数,但剩得仍比小户型的多。奥体中路楼盘绿城百合花园,产品也不错,但卖得始终不瘟不火,不得不靠团购走量。

　　开发商积极推盘

　　时值年底,不少楼盘冲业绩“抢收”,也是导致近期楼市活跃的一个因素。12月2日,济南市民杨女士接到恒大城的电话,通知“首付6万即可买房,剩余首付由开发商垫付,5年内无利息还清即可。”而上周,恒大系的恒大绿洲也推出了类似优惠,首付4.6万元即可。

　　一直是今年济南楼市成交主力的中海国际社区,前不久向新浪乐居会员推出“买房直降2万”优惠,万象新天11月联合搜房网搞“最高每平米立减500元”活动,就连成熟社区阳光100也在谈团购。

　　11月,至少两个周末济南市区出现一日开4盘的局面。据世联怡高监测,11月10日,重汽翡翠郡、中铁逸都国际、保利海德公馆、绿地爱丽舍公馆等4盘同开；11月25日,铁建国际城、鲁商凤凰城、华润中央公园、保利中心同日开盘。进入12月,名士豪庭、领秀城等曾宣称年底前不再推盘的老盘又开始了认筹,黄金山水郡、祥泰新河湾等新盘也筹划本月入市。

　　从成交量上看,比起去年同期济南楼市的“断崖式直降”,今年的11月算是表现出奇。记者根据济南住宅与房地产信息网公布的每日网签数据加总,11月济南共网签商品住宅4428套。与9、10月份的4638、4692套不相上下。

　　从房价上看,局部楼盘近期出现了微涨趋势。如买房人告诉记者,鑫苑名家今年七八月份的均价在7800元/平米左右,如今均价8000元/平米。而保利海德公馆的毛坯房今年5月出现过每平米8800元的价格,如今则要价9000-10500元之间。去年年底因每平米降价千元被砸售楼处的路劲御景城如今又涨了回去。

　　但“热火”并非普遍情况。南部某成熟大盘去年以8000多元/平米均价开盘,近期有房源成交价仅为7000多元/平米,一次性付款的团购者甚至可低至6000元/平米左右。旅游路一大盘11月24日开盘,推出房源120套,当日只售出15套。

　　“对后市,开发商现在也看不清楚,还不如趁着今年下半年成交的好势头,多卖一套是一套。”王亚莉分析成交居高不下的原因,“另外,多数楼盘定价低开高走,价位还算合理,尚能得到市场认可。”

　　对后市,王亚莉认为,只要限购、限贷的基本面不变,仅凭自住需求是不会让房价大幅反弹的。未来市场会以平稳或小幅微涨为主。自住需求对价格比较敏感,市场供应量也比较充足,已经有楼盘有过“提价就卖不动”的教训,开发商不敢贸然大幅提价。

　　二手房市场较为冷清

　　与一手房的红火相对比的是,进入11月,济南的二手房市场显得较为冷清。“我们上月签了4单,算是最好的,隔壁好几家同行都是零业绩。”2日,黄岗路重汽彩世界附近一家中介的经纪人告诉记者。

　　记者2日在领秀城、华润中央公园等售楼处都遇到了打算卖房改房再买新房的。“可是二手房现在卖不动。我那房子在中介挂了4个月了,看的人不少,就是没人买。”在领秀城,市民王先生告诉记者。

　　“本来冬天就是二手房销售的淡季,又受到一手房的挤压；再一个,今年10月8日起济南削减了单人缴存家庭的公积金贷款额度,虽然从全市公积金贷款总额来看影响不大,但对单身的年轻人和一方单位没有公积金的,影响挺大。”上述经纪人告诉记者。

　　11月27日,我省召开全省住房公积金管理工作会,省住房城乡建设厅厅长杨焕彩认为,如何运用包括公积金在内的各类政策,保障居民基本住房权利,城市层面应该更有作为:“要大力支持职工基本住房消费,有条件的城市可对首次购房者适当增加公积金贷款额度,延长还款期限,帮助中低收入家庭实现住房梦。”