江苏淮安一座小区要求业主租车位需付70年租金

　　近日，不少淮安万达广场住宅业主向江苏新闻广播新闻热线025—96110反映，小区开发商强行出租地下车库70年的使用权，也就是说，业主需要付清车位70年的租金，这让业主们难以接受。目前，车位车库资源紧张已经成为不少小区的通病，如何公平分配车位、车库资源，值得我们思考。

　　淮安万达广场位于淮安市水渡口地区，该地区是淮安市政府大力发展的中心商务区，万达广场的住宅项目也成不少市民购房的首选。2010年底，该项目一期业主陆续入住，大家表示，入住后一直都能到地下车库免费停车。业主：大概在2011年9月份开始，不让我们停车，说是停车场要维修，大概去年底的时候吧，要卖这个车位，刚开始是卖70年，卖的是价格在8万多到10万。

　　在万达广场住宅项目的售楼中心，销售人员向记者证实，目前一期项目的地下车库的确已经开始封闭有偿管理，但不是卖而是长租：长租就是转让70年的使用权，八万六千八，给我们开发商，我们是有协议的啊，又不会只给你一张纸，我们上面有协议的啊。

　　记者了解到万达广场一期项目的地下车位，一部分是人防工程车位228个；一部分是非人防车位378个，产权归开发商所有，据该楼盘物管公司工作人员介绍，目前小区有1734户，而一期项目车位是按1:0.4的比例建设，只能先租先得。

　　人防车位是以三个月为期短租给业主，但由于数量有限，大部分的业主要停车就只能选择一次性花八万六千八长租车位七十年的使用权，不少业主难以接受。业主：那时候大家很多停不下去，就停在马路边上被贴过罚单的，现在矛盾比较激化每天都是这样子，我们每次回家之后车子开不下去，回不了家，打110来了给我们协调一下。

　　就此事，记者咨询了南京大学法学院邱鹭风教授，邱教授认为根据目前《物权法》的相关规定，开发商如果作为地下车库的产权人，就享有出售、附赠或者出租等权力，均是市场行为，处置权归产权所有人，开发商的做法并不违法。但在业主看来却并不合情，对于业主的担心，邱教授解释，淮安万达作为一个项目公司，即便日后撤走，万达总公司作为法人依然可以保证这份租赁合同的有效性，那么遇到拆迁怎么办？邱教授建议：就是你们可以在合同里面再补签一条，万一在合同期内遇到政府征收征用地下车库，万达公司必须保证按每个车位剩余的承租年限给予必要的补偿，剩余年限每年补偿多少钱。

　　近年来，车位车库资源紧张已经成为不少小区的通病，开发商常常用“以卖代租”或是“长租代卖”的方式一次性收回资金，这也成为业主与开发商的主要矛盾之一。

　　业主不愿意一次性支付巨款长租车位或是买下产权，开发商就不让业主停车，这样的矛盾常常会使小区车位长时间的闲置，资源浪费。

　　去年，南京阅城国际小区也因为开发商长租20年人防车位使用权，导致与业主矛盾激化，长时间小区车位闲置，江苏法德永恒律师事务所李功成律师认为：

　　对开发商而言实际上是一个变相出让的过程，从合法性上暂时来看没有太大的问题，但是从合理性上对于业主而言可能剥夺了他们的选择权。

　　李律师提醒，根据《合同法》的相关规定，一般租赁期限不超过20年，超过部分无效，因此一定要在合同中注明赠予等条款。

　　那么，如何公平分配，优化车位车库资源？记者发现，在即将进行立法听证的《江苏省物业管理条例(修订草案)》中提出，“未出售或者附赠的，建设单位应当优先出租给本区域业主、物业使用人。”这就有可能在开发商与业主就车位问题产生矛盾时避免车位长时间闲置，造成资源浪费。对此，李功成律师提出应该给开发商加一个期限：我个人建议能否在这个条款下加一个时间性的限制，从预售开始，开发商在多长时间内，比如说半年或者一年内如果还没有销售出去，那么这部分停车位应该出租给本区域的业主或者物业使用人，这样可能对资源的使用效率更好一些。