一个“低飞”开盘价引发的猜想

3888元/m2,这个价钱让潍坊购房者开始嘀咕:房价真的要降了?

本报记者　周锦江
　　“中建大观天下都降价了,其他楼盘肯定会跟着降的”,购房者的降价预期更加强烈。梳理一下潍坊目前的楼市,不难看出,中小规模楼盘基本采取较为消极的营销态度。万达、中建、恒大、阳光100几个大盘成为“金九银十”到来之前的曝光主角。
　　一降惊城
　　中建集团开发的大观天下锦园限时加推高层房源一口价:3888元每平方米。业内掀起争议,这是房价拐点到来还是行业竞争?
　　16日,记者从中建大观天下售楼中心了解到,目前在推的两栋32层高层房源还在热销中,至19日信楼处仍然保有极高的看房人流。“如果要订购请抓紧,如果晚了可能就没有了,现在仅剩四五套房子”,销售人员说。据了解,目前该楼盘热推的2、3号楼约有200余套房源,整个7月中旬均在限时认筹,除了3888元的特价房之外对其它房源的拉动作用也非常明显。
　　对于中建此次降价,不少观望的购房者也准备果断出手。在潍工作三年的张金亮是菏泽人,一直筹划在潍坊城区置业。对于房价的心理接受价位也从原来的不过4000,提升到现在只要是4500元以内就行。对于前期开盘均在五、六千元的中建项目,因为价格太贵,张金亮一直排除在选择之外。现在不到4000元的价位很具吸引力。采访中多位市民表示,3888元每平方米的价位很“诱人”。
　　从地理位置来看,中建大观天下项目位于樱前街和东方路交叉路口东南,区位优势明显。周边有紫瑞园和恒大两个大盘。3888元每平方米的价格对于市民和业内人士而言都觉得有些出乎意料。中建的此次降价,也引来大家对于具有相似定位的恒大项目是否会跟进的猜测。
　　回顾潍坊楼市,每隔数月就会有一个营销高点,从阳光100的万元公寓到恒大的5000元送精装,再到中建的3888元一口价。部分市民对房价下跌的预期更加强烈。有业内调查评测,3888元的价格对于中建而言只是一个保本价格,如果算上推广营销等费用甚至有小量亏损。这是潍坊房地产从粗放型向精细型转变过程中一种竞争模式的缩影。
实力之争
　　潍坊市房地产营销策划协会会长隋钢告诉记者,目前的市场表现可以看作实力之争。随着超级大盘的越来越多,大品牌项目的强势推广和入市,中小型项目的抗冲击能力变得更无力。客户很容易就被投入强大的品牌项目所吸引走,哪怕是未来可能会有反复,但是长时间的客户摇摆和比对,是中小项目资金快速回笼最大的威胁。
　　这样可能陷入一种低端的无序竞争中,对于购房者的积极性会有所打击。目前来看,中央一再重申楼市调控不放松,但连续两次降息可能加深业界对楼市已“筑底回暖”的认识。出于“抄底”的心态,购房者入市的积极性将会进一步提高,从而继续推高楼市成交量。双向利好使得“金九银十”的到来更加可期,“九、十月份潍坊楼市或出现一个推盘高峰”,常青藤国际花园营销中心总经理王保红认为。
　　隋钢认为,大盘的超级强势和投入都远没有达到预期,而他们抗风险能力和降价的魄力,远比普通项目要强。他们都是严格按照数字、时间、节点、结果来推盘,一旦有变他们将会迅速使出必杀技,那就没有其他项目的生存空间。建议,在下半年持续的市场升温和良性状态下,应该坚决地走量,先将自己置于安全之上,再图明年市场的利润增长点。
　　一位不愿具名的业内营销人士分析,单凭中建一个加推项目并不能得出潍坊房价进入拐点的结论。中高端市场将出现小幅反弹,先降后升,大开发商比如恒大名都项目,开盘很低,现在价格又升高。中建地产今日降价抢占市场,同时必定有一些小规模的开发商支撑不下去,以价换量。基本上为两极分化态势。
　　梳理一下潍坊目前的楼市,不难看出,中小规模楼盘基本采取较为消极的营销态度。万达、中建、恒大、阳光100几个大盘成为“金九银十”到来之前的曝光主角。
个案?拐点?
　　记者在采访中注意到,潍坊中心城区一楼盘公寓项目在刚刚更换的广告牌上,将收益率10%提升到了12%。通过具体承诺和让利达到换取销量的目的,是目前潍坊楼市的主旋律,房价“拐点”的声音又开始出现。
　　受调控政策影响,很多房企将开盘时期从上半年推至下半年,押宝“金九银十”成为大趋势。位于潍城区胜利西街与清平路交汇处的常青藤国际花园就准备于9月底推出一期多层房源。“从全国市场来看,5月份就已经开始明显复苏,央行二次降息对金九银十的出现会有明显的推动”,常青藤国际花园营销中心总经理王保红认为,九、十月份潍坊楼市将出现推盘高峰,但房价不会迅猛上涨,“一方面,市场还有一定的存货,开发商为了出货价格肯定不会定太高；另一方面,九、十月份会有一批新盘入市,多采取低开高走的营销策略。所以,今年的‘金九银十’可以说是温和复苏”。
　　针对中建的低价销售策略,王保红认为只是个案,不代表整个潍坊楼市的走势。。
　　另外,搜房网调查显示近7成的网友看好下半年潍坊房价,其中33.33%的网友认为目前潍坊房价已经进入稳定期,不会有太大的波动,35.9%的网友认为下半年潍坊房价会有些许上涨。