居住证购房政策:有效调控房地产走向 不应被误读

  房价之所以居高不下，基本的成因有两个。一个是市场的供求关系，在供小于求的现实面前，房产处于卖方市场，房价自然不会如人们期待般下滑。另一个是调控的手段微效，低收入群体的住房问题根本得不到有效的解决。在以上两个原因没有得到根本性改变的情况下，房价不可能应声而落。这也是为何先前宏观调控政策“雷声大雨点小”的真正原因。

    应当说，上海以居住证作为来沪人员购房凭证的政策，有助于调整房产市场的供求关系。据统计，2007年1-11月上海共成交一、二手商品住宅(其中一手剔除动迁配套房)36.71万套，其中外资仅购买0.65万套，占总数的1.76%，而外地人购买了6.12万套，占总数的16.66%。可见，外地人是上海房产市场中有竞争力的购房主体，他们的购买力量足以对供求关系产生根本性影响。如果，不用长住的他们可以退出购房的队伍，无疑可以有效调整上海的房地产市场，并可能导致房价在供求关系缓解的趋势中回归正常。

    有人会发出异议，认为以居住证作购买的通行证涉嫌歧视。这样的判断在一定程度上误读了居住证的含义。上海市自2002年开始试行居住证制度。根据《引进人才实行〈上海市居住证〉制度暂行规定》，符合一定的要素计分审核条件的，可以获得该市长期居住证。简单地说，居住证就是长期居住的证明。如果购房者没有居住证，就意味着购房者并没有在上海长住的意图。既然没有了长住的打算，那购房的目的就只能是炒房，是投资，而不是为了居住。因此，以居住证限制买房的实质只是反对外地人炒房而已，并不是限制外地人买房。

    那么，居住证作为身份证明是否会导致歧视呢？事实上，作为一种身份的凭证，居住证既是方便职能部门管理的工具，也是方便持证者享受服务的证件。作为一个没有主观倾向的证件，居住证本身是非善也非恶的，真正决定居住证属性和社会影响的是其背后的管理思维。在现实生活中，人们之所以对居住证充满偏见，原因在于居住证被片面地利用———管理者只是把居住证看成是收费的道具和方便管理的证件，而忽视了证件持有者应享有的权利平等和利益诉求。如果，居住证的服务功能能够被最大化挖掘，居住证本身则无关歧视。

    房价既是社会问题也是市场问题。尽管，从社会的价值层面上看，每个人都应有一个安放幸福的住房。但是，从市场的经济规律去看，住房的调整必须遵循于有效的政策和行动，而不能依靠人们的价值预期和社会期待。因此，对于上海市以居住证作为购房的凭证，我的观点是，这是调整房地产走向的有效政策。当然，需要警惕的是，居住证的服务功能一定要得到保证，居住证获得的门槛一定要适当。否则，一个虚幻的居住证将让原本有效的调整充满歧义与误导。(乾羽)

    限制外地人购房之我见

    无论居住证限制购房对抑制房价有何好处，也要先看到这个规定的不合适之处。

    首先它违反消费者购物的自由。以居住证来限制购房，是将居住证制度沦为歧视性的身份制度，不利于国内大市场的建立和发展。须知，上海的繁荣就是扎根于国内大市场的。如果各地都可以任意规定一些商品只有本地人可以享用，那么，各种生产要素将不能自由流动，国内市场将成为一个身份市场、等级市场，充满了森严的行政壁垒，后果会怎样？

    其次，这个规定表现出前后政策的矛盾。上海为了繁荣房地产市场，1998年曾出台政策规定，凡外省市个人在上海购买商品住宅，其建筑面积或者房屋总价符合规定，就可为其本人、配偶、本人和配偶的直系亲属申请1个蓝印户口。近年来，国家更是出台政策规定，在城市购买一定面积商品房就可以取得该市户口。而限制外地人购房，就是在政策上让欲在上海长住的人陷入“城堡”情境中。2002年起上海就推行居住证制度来吸引人才，2006年底更将农民工纳入居住证制度，让他们享有社会保险、教育培训、计划生育、卫生防疫等相关待遇。这说明居住证制度是消除政策歧视，促进市场要素自由流动的合理举措。现在以居住证来限制买房，与居住证制度的初衷相违背。

    时下的潮流是城市化和市场的一体化，上海目前有外来人口近600万，占全市总人口1/3左右，其中无居住证者约400多万。因为要抑制炒房而限制外地人购房，就是将脏水和孩子一起泼掉。即使是针对炒房者，也只能通过经济手段去进行干预，而不能利用户籍制度这种行政手段。经验表明，利用行政手段进行打压房价，必增加行政成本，对抑制房价基本无用。现在在高房价的压力下，只在抑制需求上下工夫，却不能正视高房价的根本原因，这才是值得反思的。要调控房价，还是应从供地制度上找原因，从土地财政上找原因。(瞿方业)