商品房销售明码标价 电商的灰色地带慢慢消散

　　进入12月份，随着气温的降低，年末房地产市场也渐渐冷静下来，但有一个消息还是引起了业内的关注。潍坊市在全市范围内开展商品房销售明码标价专项检查，检查对象为房地产开发企业和房地产中介机构，首当其冲的要属各楼盘开发商。日前，记者对市区多个楼盘进行了走访。

　　热点 对商品房明码标价进行专项检查

　　“起价××元起”这样的字眼，相信广大的潍坊市民肯定是不会陌生的，无论是曾经的房地产广告还是百货商场中随处可见，一时间颇为吸人眼球。

　　原先，市区不少楼盘在宣传时都会喊出一个“起价”或者“均价”，比同楼盘其他房源的单价要低上几百元甚至千余元，价格非常诱人，可实际上诱人的起价房通常只有一两套。

　　“当时这楼盘广告宣称超低起价3999元/平方米，冲着这便宜的起价房去看房。到了售楼处，置业顾问告知起价的房子只有两套，开盘当天就被买走了，随后置业顾问又趁机推荐其他成交价格在4980元/平方米的房源。当时感觉这起价就是商家的炒作。”市民张扬表示，楼盘的起价往往和购房者实际感受相差甚远。

　　实际上，不少初次置业的市民都向记者提出过类似疑惑：“均价”“起价”看上去很美，最终买房时价格往往都会不一样，较低的均价和起价最后都没看到踪影。均价、销售均价等名目繁多的价格，往往被置业顾问充分利用成最容易让购房者心动的噱头，以促进新房尽快成交。

　　而这些故弄玄虚的行为将得到遏制。目前，我市对商品房销售明码标价正在进行专项检查。这次专项检查重点查销售商品房不明码标价、未在交易场所醒目位置明码标价；未按规定实行“一套一标”；未一次性公开全部销售房源；商品房交易及产权转移等代收代办的收费未标明由消费者自愿选择；标示信息不全，没有按照规定内容明码标价、公示相关收费以及影响商品房价格的其他因素；采取多种方式明码标价，标价内容不一致；在标价和公示的收费之外加价、另行收取未予标明的费用等。购房者对明码标价不规范行为可以举报。

　　声音 严查将会遏制销售人员私自调价

　　其实明码标价在潍坊楼市并不算是新鲜事，从2011年开始实施的《商品房销售明码标价规定》要求，一二手房销售单位必须在醒目位置为每套房明码标价。

　　在采访中，记者看到大部分楼盘都在显眼位置设置了证件公示栏和商品住房预(销)售明码标价牌，标价牌上注明了房号、户型、建筑面积、套内面积、销售总金额、销售状态等信息。

　　在奎文区一家在售楼盘售楼处，该项目销售主管告诉记者，其实潍坊这两年一直有明码标价这个要求，只是部分楼盘并没有严格执行。“有的楼盘卖得好，部分销售人员为了追求更大的提成可能会私自调价。现在我市正进行专项检查，这种情况不可能再存在了。”该销售主管表示。

　　该销售主管还告诉记者，除了在建工程抵押的未推售单位之外，能卖的户型、价格在这里都可以看到。“最严广告法”的实施，也让不少楼盘不敢轻易宣传最低价格，楼书上多为户型图。购房者可以来直接看沙盘和样板房。“这样面对面沟通更能让买家清楚楼盘的信息，而楼书的一些价格信息可能会误导购房者。”

　　在谈起明码标价时，有开发商介绍道：“原来，之所以不愿意一下子推出全部楼盘和公布价格，主要是希望能够在销售中按照我们房企的意愿来逐批推售。在商品房销售价格明码标价对外后，想要涨价就必须重新申报备案。”

　　有业内人士表示，如果每个楼盘，包括二手房的公示价格和实际签约价格都能明码标价，购房者就会很清楚实际的市场状况，项目方面操作空间就少了。

　　行业 电商的灰色地带正随之慢慢消散

　　楼盘明码标价，影响最大的不是实体的售楼处，而是那些打着电商旗号的利益链条。”有房企人士向记者表示，从三四年前开始，潍坊房地产行业内就流行起“电商”的销售模式。这种模式通过直接为开发商卖房获取高额的“佣金”，俗称“电商团购费”。这种“佣金”不但通常不开发票、不纳入工商税务监管，更不纳入开发商的财务管理。其分配形式不仅不固定，同时更存在暗箱操作。这种灰色的收入往往通过“变相加价”的方式强加到购房者的置业成本当中，而且还需要一次性支付。

　　“电商团购首先设定的是一个比较有吸引力的表面折扣来吸引买家，但前提就是要先交一笔的团购费或者定金。”此前操作过楼盘电商团购的刘先生告诉记者，这笔团购费或者定金少则两三千元，多可达数万元，这些钱就成为那些代理获取的收入。而这笔费用通常是在开发商制定价格以外的，也就是说，这需要由购房者来支付。“一般都会把这笔钱算在房产总价上面，其实就是在原来的价格上再涨价。”

　　按照规定，房屋预售价格是不可以涨价的。但通过收取电商费用，就相当于开了一条变价通道。“按照明码标价的规定，现在电商团购收取费用就是违规。”业内人士表示，这条存在于房地产行业内数年之久的灰色地带正慢慢消散。

　　意义 公开价格更加规范房产交易环节

　　熟悉国内房地产的人都有明显的感觉，这几年市场气氛不正常。“以往房企无论在销售还是宣传上都依赖于专业的团队，但这几年却有点变味。”从房地产电商在国内兴起之后，楼盘通过二手中介直接进行人海战术进行“团购式”卖房。而开发商则将原本的宣传费用直接去掉，而直接从购房者手中收取“团购费”作为电商公司的“佣金”。这样的方式使得开发商在不需要成本的基础上直接将销售支出分摊到购房者头上。

　　这一轮有针对性的专项检查将成为潍坊房地产市场秩序重建的契机。有业内人士指出，在明码标价的情况下，更加规范了房产交易环节，让购房者不再担心有其他的隐藏收费，对开发商也是一件好事，可提高项目的诚信度促进销售。

　　对此，鸿润金茂府的相关负责人表示：“这些都是政策规定的，我们也会及时更新信息，对于购房者来说是一种诚信。我们一定会按规定执行的。”

　　“价格公开后，销售价格基本就确定了。涨价也好，优惠也有，基本都会稳定在这个幅度内，整个市场都会变得规范。”碧桂园集团高级营销策划庄涌琪说道。

　　“行业整体的严查规范实际上是利好购房者的措施。”有业内人士表示，专项检查对于房地产市场规范很有帮助，有利于抑制部分开发商的违规行为，特别是在开盘销售中，根据客户数量而随意加价的行为会被有效遏制。明码实价执行更需要房企长期坚持，这样更有利于市场的长期稳定。