物业招投标难做手脚 潍坊市印发管理办法

　　日前，市住建局印发《潍坊市物业管理招标投标管理办法》(以下简称《办法》)。《办法》明确，物业服务企业的选聘方式包括招标和直接委托两种方式。此外，对不同资质的物业服务企业可以参与投标的物业项目范围也作了明确规定。《办法》自10月20日起施行，有效期至2021年10月19日。原印发的《潍坊市物业管理招标投标管理暂行办法》同时废止。

　　选聘方式

　　选聘方式应在首次业主大会上事先商定并在《业主大会议事规则》中作出明确约定，未事先商定、约定或商定、约定不明确，选择公开招标方式。

　　分为招标和直接委托两种

　　《办法》明确，物业管理招标投标是指依法进行物业管理招标的物业项目的开发建设单位和业主大会以招标的方式，将物业管理区域内房屋及共用部位共用设施设备的使用、管理和维护及公共秩序、公共绿化、公共环境卫生维护和生活服务等事务，一次性发包，由物业服务企业通过竞争的方式承接物业管理的活动。

　　物业服务企业的选聘方式包括招标和直接委托两种方式。招标分为公开招标和邀请招标。直接委托是指谈判性选聘，由开发建设单位或业主大会与物业服务企业通过一对一谈判而最终达到选聘目的的一种选聘方式。采用直接委托方式选聘物业服务企业的，应符合连续两次招标投标人少于3人的项目；规模较小的项目(建筑面积不足3万平方米的普通住宅项目或建筑面积不足1万平方米的别墅项目及非住宅项目)；实施物业管理专业性要求强、保密要求高的项目；保障性住房项目；开发建设单位自建自用的项目；法律法规及国家政策有特殊要求的项目中的任一条件，并经项目所在地县市区(开发区)物业主管部门批准。

　　开发建设单位经项目所在地县市区(开发区)物业主管部门批准，可直接委托其“自营”物业服务企业进行管理，但需要同时满足开发建设单位资质等级为二级及以上，信用等级为AA级及以上；“自营”物业服务企业的信用等级为甲级，服务项目业主满意率90%以上并获得辖区居委会认可；至少1个“自建自管”项目获得市级及以上物业管理优秀(示范)称号3个条件。

　　业主大会选聘物业服务企业的方式应当在首次业主大会上事先商定，并在《业主大会议事规则》中作出明确约定，未事先商定、约定或商定、约定不明确的，应通过公开招标的方式进行选聘。

　　投标条件

　　存在违反《潍坊市物业服务企业十条禁律》，主管部门的处理处罚措施未解除等情形的物业服务企业，未整改到位不得参加投标活动。

　　外地企业投标须取得备案证明

　　《办法》规定，一级资质物业服务企业可投标各种物业项目，二级资质物业服务企业可投标30万平方米以下住宅项目和8万平方米以下非住宅项目，三级资质(含暂定)物业服务企业可投标20万平方米以下住宅项目和5万平方米以下非住宅项目。外地物业服务企业入潍参与投标，所投项目在市区范围内的，须取得市物业主管部门颁发的备案证明；所投项目在县(市)范围内的，须取得县(市)物业主管部门颁发的备案证明。

　　存在资质证书超出有效期或未按规定变更企业信息的；未按规定参加资质监督检查或资质监督检查不合格的；物业企业信用档案扣分达8分及以上的；拟派出项目经理未参加统一培训或信用扣分达8分及以上的；违反《潍坊市物业服务企业十条禁律》的；主管部门的处理处罚措施未解除的物业服务企业，未整改到位不得参加投标活动。

　　项目中标人确定后，招标人应通过招投标平台将招标结果进行公示，公示期为3日。招标结果公示期满无异议或异议无效的，招标人应及时向中标人发出中标通知书，同时将中标结果通知所有投标人，并返还其投标文件。招标人和中标人双方应自中标通知书发出之日起30日内，按招标文件和中标人的投标文件内容签订物业服务合同。

　　建立物业管理招标投标信用制度。招标人、投标人、招标代理机构及评标专家在招标投标活动中的相关诚信信息，纳入物业管理信用档案库。市、县(市)物业主管部门依法对招标人、招标代理机构、投标人、评标委员会成员等当事人违法行为进行处理并通报。开发建设单位未按规定通过招投标方式选聘物业服务企业或未经批准擅自采用直接委托方式选聘物业服务企业的，依据《物业管理条例》的相关规定予以处理处罚。