潍坊：政府补贴 老旧小区迎管家

　　我市正在探索多种模式,管理难题逐步解决

　　不少老旧小区被物业公司列入“黑名单”,到底该如何破解这个难题?5月25日至27日,记者采访了解到,目前我市一些老旧小区在政府部门的补贴下,已经成功引进专业化的物业公司,许多难以破解的难题也随着物业公司的入驻慢慢找到了出路。老旧小区的物业入驻之路虽然漫长,但是已经有了一个好的探索和开始。

　　范例一　　张面河小区

　　保安坐镇　厦子不再丢东西

　　奎文区张面河小区是上世纪80年代建成的老旧小区,流动人口多、基础设施破坏严重,30多年来一直没有物业管理。“老大难”的问题不仅困扰居民,也成了社区居委会的一块“心病”。但是现在的张面河小区却是另一番面貌,因为小区在2015年终于迎来了第一位“管家”。

　　蓝牙杆一起一落,控制着出入小区的车辆,门口的保安翻着外来车辆登记本,蓝牙杆遥控一刻也不离手。走进小区,摄像头随处可见。问起对哪一变化感触最深,不少居民都会说“小区干净了,晚上睡觉踏实了”。

　　住在该小区的韩女士说,她所住的楼前有厦子,平时当成储物间放点东西非常方便,但这个小区的厦子不知被小贼“光顾”了多少回。“每天打开厦子门,就怕里面的电动车不见了。”韩女士说,现在不一样了,西门每晚10时准时关闭,保安夜间在小区内巡逻,小区内盗窃事件少了,晚上睡觉都觉得踏实了。

　　物业进驻张面河小区之后,居委会的感触也颇深。“居民有事找到居委会来,我们都要积极解决,但是面对修水管、通下水道、清理垃圾等杂事,有时真是感到力不从心。”奎文区广文街道松鹤园社区居委会的工作人员表示,自从张面河小区有了物业以来,卫生、治安、基础设施维修……小区各方面真是大变样。居民有事找物业,居委会能有更多的精力与时间去为居民服务。

　　“有了补贴政策之后,张面河小区是我们负责管理的第一个老旧小区。30多年的老小区究竟能管理成啥样,我们也没底。”山东信达物业管理有限公司的王志乐现在是张面河小区的物业经理。有着7年物业管理经验的他,带领团队一点一点地将张面河小区的“顽疾”治愈。现在的小区在他眼里还不是“完美小区”,但是他相信,通过努力,老旧小区一样能变得完美。

　　范例二　　西上虞小区

　　由服务中心管理,居委会当后盾

　　奎文区西上虞小区同样建于上世纪80年代,由原本分属不同开发商和单位的6个小区组成。因为管理难度大,小区的物业不知换了多少家。最终为了方便管理,2012年,在西上虞社区居委会的组织下,西上虞社区物业服务中心正式成立。现在,西上虞社区物业服务中心利用政府补贴,逐渐完善着对小区的管理。

　　来到西上虞小区,原本陈旧生锈的铁艺大门已不见踪影,取而代之的是大气的石质门口。小区内每栋楼的墙体都加固了保温层,外墙重新粉刷,小区面貌焕然一新。居民们说,自从小区大门重建、换上蓝牙杆、配备十多名保安,小区内的治安好了许多。

　　物业服务中心的韩经理表示,西上虞小区之前的物业换了许多家,但是都没“驻足”太久,物业频繁更换也使得小区内的管理跟不上。“为了更好地管理小区,在居委会的组织下,成立了物业服务中心。”韩经理表示,物业服务中心的工作人员一部分是居委会的工作人员,另一部分是外聘的物业工作人员。

　　物业服务中心从2012年成立以来,对于小区内遗留的问题进行了改建。“老旧小区存在的问题多,如果不解决,之后会越来越多。”韩经理表示,两处大门的修建和设施的更换以及小范围的改造,让小区旧容慢慢换新颜。

　　“我们不是专业的物业公司,因此管理经验也在一点点地摸索。”韩经理表示,物业服务中心成立后就为老旧小区提供服务,但是他们的服务质量一点也不“老旧”,许多工作人员现在已经考取了物业服务证。今后,他们还想成立专业的物业公司,为西上虞小区提供更好的服务。

　　●物业有话说

　　用服务换信任,居民主动缴物业费

　　老旧小区的物业费收取一直是老大难问题,这也成为物业公司不愿进驻的主要原因。

　　王志乐说,如果居民不缴纳物业费,物业公司不能干瞪眼,应该用服务质量来说话。

　　张面河小区有500多户居民,一开始征收物业费时确实有很多居民不配合。“没有资金,保洁安保难以保障,小区设施维修也无从下手。”王志乐说,通过政府补贴,他们一点点完善小区设施,楼道的声控灯换了、小区内随处可见保安巡逻,“居民感受到小区的变化,慢慢就会认可物业的服务。”张面河小区的物业费每季度收一次,一开始物业都是上门挨家挨户收取,现在只要在小区里贴出通知,业主们自己就到物业办公室缴费。

　　“政府补贴逐年递减,根据递减额度,我们收取的物业费会随之增长。”王志乐说,缴费时不少业主会质疑为何缴费越来越多,物业工作人员都会耐心解释,“业主们听了我们的解释都会接受,这要是放在以前,都是不敢想象的。”

　　韩经理也表示,现在西上虞小区的物业费能收上来9成多,政府补贴一部分,最重要的是用服务说话,获得业主的认可。“总说老旧小区物业费难收,其实没有不讲理的业主,只有不作为的物业。”韩经理说。

　　●政府在行动

　　制定补贴标准,解决入不敷出问题

　　记者采访了解到,政府部门对接管老旧小区的骨干物业企业给予专项补助以协助老旧小区引进物业的方式,目前在奎文区已经慢慢开展起来。

　　早在2015年,山东省住房和城乡建设厅、山东省发展和改革委员会、山东省财政厅等多个部门便联合下发了《关于推进全省老旧住宅小区整治改造和物业管理的意见》,提出在2016年—2020年,市、县(市、区)财政按照每月每平方米0.2元—0.4元的标准,对接管老旧小区的骨干物业企业给予专项补助,并要求市、县(市、区)政府按照《山东省住宅物业收费管理办法》,制定老旧小区物业收费标准。

　　市物业主管部门工作人员说,除了给予相应的补贴外,《意见》中还通过经营激励的方式来鼓励承担老旧小区服务任务的物业企业,使其通过规模化经营降低成本。此外,物业管理区域内的广告发布权、便民服务厅设置、停车收费权、快件智能存储柜场地租赁费等也可赋予相关物业企业,弥补物业收费不足的问题。而对于累计接管老旧小区建筑面积10万平方米以上的骨干物业企业,则给予一定的资金扶持。

　　“这些办法可以很好地解决一些物业公司入不敷出的担忧,对物业进驻老旧小区有不小的吸引力。”工作人员说,但是就目前来看,我市只有奎文区在实施这种政府补贴的方式,其他区域还未真正落实《意见》中的办法,一旦政府补贴的方式跟上,我市不少老旧小区难招物业的难题也就迎刃而解了。

　　工作人员还表示,强化业主的缴费意识也非常重要。“下一步,要通过各种方式宣传和服务,让业主慢慢树立享受物业服务就应该缴纳物业费的意识。”工作人员说,除了增加业主的缴费意识,还对业主缴费情况进行公示,让左邻右舍相互监督,不能只享受服务不缴费。

　　改造老旧小区,物业服务“个性定制”

　　谈及物业顾虑老旧小区设施老化而带来的前期投入资金大的问题,市物业主管部门工作人员表示,可以通过老旧小区改造,为物业入驻老旧小区提供良好的条件。“墙面老旧、路面不平、环境脏乱差等都是物业公司在入驻小区前考虑的问题。我市正在全力改造老旧小区,可以解决一些历史遗留问题,减少物业进入老旧小区的前期投入,有利于解决老旧小区难进物业的难题。”工作人员说。

　　为了让更多的老旧小区享受专业化的物业服务,我市或将制定新的物业服务标准化实施方案,尤其是针对物业公司进入老旧小区后应承担的责任和义务,制定专门的标准。

　　“老旧小区历史遗留问题多,而且和新小区的物业费收取标准不同。物业入驻老旧小区后,可根据物业费征收的多少,确定哪些工作属于物业公司,哪些问题不在物业公司服务范围内。这样可以减少物业公司入驻的顾虑,推动更多的物业公司将服务送进老旧小区。”工作人员说,对于只有一栋楼或者几十户居民的小区,物业公司确实不愿意入驻的,可以借用业主自治的模式,社区协调成立业主委员会,业主委员会通过代收物业费的模式实现小规模老旧小区的正常化管理运行。

　　文/图　本报记者　李早花　张帆