卖房征收差额20%个税 差额不等于现值减去原值

　　卖房征收差额20%个税 差额并不等于现值减去原值

　　卖房征收差额20%个税消息一出，很多人认为国家要征收高税费了。记者昨天专访最大的中介之一21世纪不动产的武汉区域市场总监黄蕾，她翻阅了相关政策后发现，征收差额20%个税没有想象得那高。

　　影响面：

　　办证满5年售唯一住房不交税

　　很多人认为，卖房征收差额20%个税是“一刀切”适用于所有二手房交易的政策，其实并不是这样。出售5年以上房产，并且是家庭唯一一套住房，是免征个税的。因此，“新政”主要影响的是办证未满5年的房子。

　　黄蕾说，未满5年房的衡量标准是以办证时间为准。现在很多人买了新房后并不急于办证，因此住进了新房可能已经超过5年，但是从房产政策来说，由于没有办证，房子属于未满5年，就要征收高额税。因此提醒新房业主，如果有条件就尽快办两证。

　　纳税额：

　　差额并不等于现值减去原值

　　按差额20%计个税，很多人认为个税就是现值减去原值再乘以20%，事实上不是这样的。按照国税总局2005年发布的《关于实施房地产税收征收一体化管理若干具体问题的通知》要求，按差额20%计个税，是对其转让净所得额征税。也就是房产收入现值中，要减去房产原值、合理费用、转让税费等费用后的净所得额。并不仅仅是现值减去原值。

　　其中合理费用是指：住房装修费用、住房贷款利息、贷款手续费、公证费等。同时，在转让过程中缴纳的营业税、城市维护建设税、教育费附加、土地增值税、印花税，也可以在缴纳个人所得税时进行税前扣除。上述所有扣除费用，都要提供税务认可的正式发票和正式凭据。公式为：(房产现值-房产原值-住房装修费用-住房贷款利息-手续费-公证费-其他合理费用-转让过程中缴纳的各项税费)×20% 。

　　黄蕾说，由于按20%缴纳个税，不仅要提供税务认可的正式发票和正式凭据，而且征税基准的核算比较复杂。所以，从2005年开始，在多年实际执行中，一直是按总价的1%征收个税，未按差额的20%征收。