许振东：负利率时代房企重金储地

　　10月23日，央行宣布再降息及再降存款准备金率。置业专家许振东表示，其中银行的房贷利率经过连续降息已经跌入自2009年以来的最低。此前，企业的开发贷、公司债利率也已经跌至较低水平。许振东认为，与CPI涨幅相抵，实际上的负利率时代已经来临，资产价格或将引发新一轮上涨，房地产无疑是最重要的受益者之一，房企地产企业进入储地阶段。

　　土地是房地产市场的风向标。进入10月份以来，以京沪为代表的土地市场异常火爆。继葛洲坝掷49.5亿元获得北京丰台地块，以7.5万元/平方米的楼面地价刷新单价地王记录；中国金茂与碧桂园联合体又以140%溢价率、51.8亿元夺得两宗地。“地王”频现的背后，与流动性充裕不无关系。许振东统计，自今年下半年起，房企密集发行公司债，截至截稿前，年内的实际发行量超过1700亿元，远高于去年全年的235亿元。对于许多手握重金的大型房企而言，砸向土地市场似乎是最好的去向。

　　北京市国土资源局网站公布的统计数据显示，从10月20日到11月23日，北京共出让31宗土地，总起始价合计高达624.17亿元。许振东预测，如无意外，今年北京的土地出让金将突破2000亿元大关。


　　置业专家许振东表示，对于房企来说，现在要做的首先是借钱，借得越多越好，因为负利率会让企业的融资成本降低；其次是拿地，因为负利率让货币贬值更快，土地反而更加值钱。大型房企似乎早已意识到负利率时代背后的机会，纷纷通过发债充实“弹药”。

　　许振东粗略统计显示，截至截稿前，年内已经有超过60家上市房企已经或计划发行境内公司债，预期融资金额高达1700亿元，而在2014年全年房企发债融资金额只有235亿元。仅仅是恒大地产一家，今年通过境内发债融资金额便达到400亿元。

　　在拥有充裕的现金后，砸向土地市场已经成为房企之间的共识。在许振东看来， 今年以来，房地产市场结构性分化严重，促使房企向一线和部分二线城市集聚，就连坚持深耕三、四线城市的碧桂园、恒大都纷纷抢占一线城市市场，在一线城市土地供应匮乏、货币政策宽松、资金充足等有利情况下，房企拿地情绪高涨更易推动地价超预期上涨。

　　但是许振东表示，从2014年起，自主性需求、投资性需求和农村人口进城需求都在下降，市场剩下的改善性需求其实更多的是品质性的改善需求，因此未来房地产销售下滑的趋势将不可逆转；另一方面，多数城市的库存依然高企，很多城市的地方政府即便在未来3~5年内不再出让一亩土地，也可以保证市场的足够供应。在需求萎缩、供应大增的情况下，房地产要重现2009年后的大牛市几乎不可能。在许振东看来，虽然一线城市房地产市场长线看好，但如今地价已经被大幅抬高，一旦接下来市场发生波动，短期被套牢无可避免。