小区物业管理涉及千家万户,随着私家车辆增多,记者走访发现,不少市民对于小区内的停车、车库使用、车位使用等问题十分关注。8月6日,记者带着市民关注的一些物业问题,采访到了潍坊市住建局物业管理部门。

　　问题一:潍坊市区对车库、车位的收费是怎样规定的?

　　答:《关于潍坊市城区普通住宅前期物业公共服务费及机动车停放费基准价格的通知》(潍发改物价[2018]429号)规定,物业管理区域内规划用于停放汽车的车库、车位,建设单位以出租的方式给业主、物业使用人的,承租人应当缴纳车库、车位租赁费,租赁费的基准价格为:小型车室外100元/辆·月、室内180元/辆·月;三轮摩托车(电动车)室外50元/辆·月、室内90元/辆·月。

　　占用物业管理区域内业主共有道路或者其他场地停放汽车的,应当缴纳车位场地使用费。收费标准由业主大会综合考虑车位租赁费的价格等因素确定。业主在物业管理区域内规划用于停放汽车的车库、车位停放车辆,无论出租还是出售的车库、车位,都应缴纳停车服务费,服务费的基准价格为:小型车室外15元/辆·月、室内30元/辆·月;三轮摩托车(电动车)室外8元/辆·月、室内15元/辆·月。

　　问题二:走亲访友到小区临时停车,物业收费有依据吗?

　　答:《潍坊市物业服务收费管理实施办法》规定,临时停放机动车的,停放未超过2小时的免费;超过2小时的部分由市县价格部门会同物业主管部门制定。城区普通住宅小区内临时停车规定超过2小时部分每小时2元,24小时内(含)累计不超过10元。

　　问题三:购房时购买了车位,但没有停车,还需交纳停车服务费吗?

　　答:《山东省物业服务收费管理办法》规定:车位未停放机动车的,免收停车服务费。我市规定车位未停放机动车一个月以上的,应由车位使用人向物业提出书面申请,经物业与车位使用人双方共同确认后,免收停车服务费。另长期(半年)不用的车位,建议交由物业代为转租,收取租赁费,减少资源浪费。

　　问题四:物业公司有权禁止未购买或租赁车位(车库)的车辆进入小区吗?

　　答:未购买或租赁车位的业主车辆驶入小区,要么占用其他业主车位,要么占用公共区域,物业公司的一项基本职责是维护小区秩序,对侵占业主利益的行为有权制止。物业公司禁止业主车辆进入小区,听起来似乎不近情理,但物业公司的做法是合法的。汽车不像其他财产,它的停放需要占用小区的公共空间,必须遵守管理规约和物业管理规定。根据《山东省物业管理条例》规定,业主在计划添置汽车并打算在物业管理区域内停放时,应当事先与物业公司商定停车位置,如确实没有停车位,业主应当另行解决停车问题或者调整添置汽车的计划。

　　但特殊情况下,如送行动不便的老人、孩子等车辆,物业应人性化处理,告知临时车停放地点、留下联系电话,尽量减少对他人停车影响,送人的车辆也要自觉遵守小区管理规约,2小时内及时驶出小区。

　　问题五:购买地下车位开发商不开正式发票合法吗?

　　答:不合法。市税务部门规定,开发建设单位销售车位时必须开据增值税发票,按照不增加企业税收负担的要求,车位税收一般按售价的5.5%左右收取。但由于车位不同于房产进行备案、网签和产权登记,开发建设单位车位基本信息,如何时出售的、出售了多少等信息不能共享,所以难以掌握是否都开据了正式发票。购房人可要求开发商出具正式发票,不出具时可进行投诉。

　　问题六:小区业主购买的车位是否能办理产权证?

　　答:产权证办理问题属于自然资源与规划局的不动产登记中心业务。经了解,满足规划要求且办理了竣工验收备案和地下空间土地证的车库(位),可以通过地下空间使用权依法出让,在不动产登记中心办理权属证书。但本市大多车库(位)因未取得地下空间使用权,所以不符合办证条件,因此,目前开发商是与业主以签订协议书的方式将车库(位)的使用权转让给业主,业主依据协议书及相应缴款证明享有车库(位)使用权益。

　　问题七:地下停车位是防空设施,产权应该属于广大业主吗?

　　答:对于防空地下室平时作为停车位使用的车位,根据《国防法》第37条第二款规定,国防资产归国家所有。《物权法》第52条第一款规定:国防资产属于国家所有。《人民防空法》第2条第一款规定:“人民防空是国防的组成部分……”既然人民防空是国防的组成部分,那么,按照一般的理解,人防工程就应当属于国防资产,即属于国家所有。

　　问题八:作为防空设施的地下停车位出租,开发商有权收取租金吗?

　　答:《人民防空法》第5条第二款规定:“国家鼓励、支持企业事业组织、社会团体和个人,通过多种途径,投资进行人民防空工程建设;人民防空工程平时由投资者使用管理,收益归投资者所有。”也就是说,虽然开发商对于人防工程不享有所有权,但是享有使用、管理、收益等财产性利益。因此,开发商可采用出租等方式进行经营。

　　问题九:物业公司有权出租车位吗?

　　答:《山东省物业服务收费管理办法》规定:车位租赁费由建设单位收取。建设单位委托物业服务企业管理和收取车位租赁费的,应当签订书面委托合同;未签订书面委托合同的,物业服务企业不得收取。

　　同样,物业企业代建设单位出售车位时,也必须有委托合同、物业公司有经营资格,同时,必须开据建设单位的正式发票。

　　问题十:建成的小区有部分车位没有出售,开发商就是只售不租,有制度约束吗?

　　答:《潍坊市住宅小区停车管理办法》规定:开发建设单位在房屋预(销)售时,应制定住宅小区车库(位)租售办法,向购房人明示并作为房屋买卖合同的附件。购房人签订房屋买卖合同后,应遵守住宅小区车库(位)租售办法,按照约定购买或租用车库(位)。因开发建设单位未制定住宅小区车库(位)租售办法或相关约定不明确等原因,导致对车位租售事宜有争议的,是租是售按购房人意愿实施。

　　我们正对这一规定执行情况进行全面检查和车位库存情况的普查,制定方案,解决开发商只售不租问题。同时,对存在租售价格不平等的问题会同有关部门研究解决办法,从根本上解决开发商不想租、购房人不想买的问题,建立租售公平机制。

　　问题十一:小区车位租售有规定比例吗?

　　答:没有。由建设单位在售房前明确,向购房人公示。

　　问题十二:小区买了车位,还要交停车服务费吗?

　　答:《山东省物业管理条例》规定,车位停车时需要交停车服务费。就同你买了房子需要交物业费一个道理,物业公司要对停车场地和设施进行保洁、维护、维修管理等工作。

　　问题十三:业主有两辆车,买了一个车位,平时只有一辆停小区,但不能固定车辆,可否都输入车号管理系统,方便出行?

　　答:通过技术手段完全可以。将车位号同车牌号绑定,只要有一辆进入了,另一辆就不能进去了。我们提倡并要求物业公司为业主提供这些便利,充分利用资源。

　　问题十四:业主有三辆车,购买了两个连着的车位,正好放下三辆车,可物业不允许,怎么办?

　　答:车位之间需要合理的间隔,停车方便,更是消防的需要,车位设置就是一位一车,对号入座的,我们认为物业做的有道理。

　　问题十五:业主对小区物业管理不满意,应向哪个部门反映?

　　答:《山东省物业管理条例》规定,业主、业主大会、业主委员会、物业服务企业、专业经营单位、建设单位之间因物业管理发生争议的,应当自行协商解决;协商不成的,可以向社区居民委员会、纠纷调解委员会或者联席会议申请调解,也可以申请仲裁或者依法向人民法院起诉。街道办事处、乡(镇)人民政府负责调解处理物业管理纠纷。

　　因此,当业主对物业管理不满意或有其他问题需要调解时,可首先通过业委会向居委会或街道办事处反映。