猜想二：

    物业税开征 技术上可行

    记者注意到，《通知》在收紧二套房贷的同时还明确，要严格执行国家有关个人购买普通住房与非普通住房、首次购房与非首次购房的差别化税收政策，对不符合规定条件的，一律不得给予相关税收优惠。

    据悉，关于房地产的税收，已经出台的营业税和契税分为普通住宅和非普通住宅两种，也是有差别化的。除此之外，之前出台的对二手房的税收优惠政策，已在不久前予以取消。

    2009年12月9日，国务院常务会议决定，个人住房转让营业税征免时限由2年恢复到5年。业内人士据此分析认为，政策新变化也是剑指高房价。

    营业税征免时限的调整，对二手房交易产生了一定的影响。北京房地产交易管理网数据统计，2010年元旦后7天，北京二手房成交量仅1912套，环比2009年12月的9153套下跌超过80％，且较市场非常冷淡的2009年同期也下降了13％左右。业内预计2010年一季度北京二手房市场成交量整体降幅在50％左右。

    尽管二手房降幅增大，但在业内专家看来，营业税征免时限的调整对抑制房价作用有限。国家税务总局一位专家接受《中国经济周刊》采访时表示，“个人卖二手房肯定不是一个普遍的现象，首先得有钱能买得起房，有房住之后，才会再把另一套房出售。但是大多数家庭都没有这个条件。”

    上述税务专家告诉记者，目前已经有多个环节在对房地产征税：在交易环节，有营业税、契税、印花税；在持有环节，有房产税、成本土地使用税；在转让环节，有营业税、印花税、契税；此外还有企业所得税、个人所得税以及名目繁多的收费。

    记者注意到，在刚刚发布的《通知》中，关于是否开征物业税、何时开征物业税只字未提。而之前，“物业税”这一字眼屡屡出现在国家的相关政策文件中。

    2003年，中共中央《关于完善市场经济体制若干问题的决定》提出：在条件具备的时候对不动产开征统一规范的物业税，相应地取消有关税收的改革方案。

    从2003年5月开始，财政部和国家税务总局分3批，在北京、辽宁、河南、深圳等10个省区市和计划单列市的32个县、市、区开展了房地产模拟评税试点（也称“空转”）。

    2009年5月，国务院批转国家发改委《关于2009年深化经济体制改革工作意见的通知》中提出，要“深化房地产税制改革，研究开征物业税”。

    截至目前，物业税在试点城市空转已经有6年多，但是依然处于“要不要”、“该不该”、“何时开征物业税”的讨论中。

    在2009年年底举行的一次财税论坛上，财政部税政司副司长王晓华表示，目前物业税开征“从技术上看是可行的”。此番言论被解读为物业税开征在即。

    “物业税增加了房产持有环节的持有成本，会在很大程度上影响人们对房产的购房需求，但是开征需要的条件也比较多。”中国社科院价格与税收研究室副主任张斌告诉《中国经济周刊》，要开征物业税，税务局首先要掌握所有人名下的房产信息，如果按市场价评估，还要掌握这些按市场价评估的信息；其次，物业税还牵扯到怎么设置免征额或者税基，到底哪些人应该交物业税，哪些人可以免交。

    张斌进一步表示，物业税开征前期需要做的工作量非常大，这也是为什么许多地方空转试点这么多年，也是一直在摸索建立数据库系统，迟迟不予开征的原因。 “事实上，物业税从‘空转’到‘实转’，并不像人们想象得那么容易，还有相当长且艰难的博弈过程。”

    开征物业税抑制房价快速上涨，在财政部财科所所长贾康看来是釜底抽薪的办法，他告诉《中国经济周刊》：“主要是保有环节的税收，比如物业税的开征。现在物业税其实是缺失的，但这是下一步的改革方向。具体什么时候开征，目前并没有开始时间表。”

    据《中国经济周刊》从相关人士处获悉，目前税务总局已经着手拟定开征物业税的可操作方案，具体实施的时间初步定在“十二五”期间，在2011年前后选择城市进行实征试点。

    猜想三：

    中央和地方财权重新划分

    由于物业税是地方税种，如果物业税开征，毫无疑问将成为地方政府财政收入的一大来源，而目前已收入地方财政囊中的土地出让金，其归属是否要发生变化，值得关注。

    1994年进行的分税制改革，使得地方政府的财权减少，地方财政收入占比下降了30%；相反地，事权反而在增加。地方政府不仅要发展经济，还要提供足够的公共服务、公共产品，地方政府面临着资金短缺的困扰。于是，我国从1994年进行分税制改革后，土地出让金全部划归了地方政府，成为名副其实的“土地财政”。

    “土地财政”属于预算外收入，又叫第二财政，土地收入是地方财政的主要“口粮”之一。在国内不少一、二线城市中，第二财政早已超过第一财政，成为经营城市发展的重要法宝。

    相关资料显示，2009年，全国土地市场交易异常活跃，排在前20位的城市土地出让金总额高达8019亿元，同比增加160％，多数城市土地出让金收入占地方财政收入比重达到30%～45%。目前，地方政府基本上就是通过土地出让金、房地产相关税费收入来填补财政资金缺口。业内人士据此认为，由于受制于“土地财政”，地方政府与开发商之间存在着一定程度的“利益共谋”，是导致房价高企不下的要因。

    “经济危机下，土地出让金的拍卖不断创新高，说明地方政府用土地出让金来弥补财政赤字，以维持原有的支出规模和上项目的财政收入来源。在这种情况下，地价的上升，势必让房价上升成为预期。” 中国社科院价格与税收研究室副主任张斌向《中国经济周刊》分析说。

    现在如果把土地出让金收归中央，在张斌看来是一个一劳永逸的办法，“因为即便地方政府收了钱，也不归地方政府所有，这样地方政府就没有积极性了。”

    但是把土地出让金收归中央，不仅仅涉及土地管理制度的变化，同时还牵扯到中央和地方的财权划分。

    “土地出让金由地方所有改变为中央、甚至省一级政府所有，这是一项非常大的改革。如果划归中央管，全国这么多地，中央管得过来吗？除非又垂直出一个土地管理体系，但这项改革不比财政体制改革的动作小，牵涉到财权的重新划分，所以说是一个更长远的规划，目前还不可能涉及。”张斌说。

    尽管土地出让金的归属问题看上去遥遥无期，但是土地出让金的缴纳方式和分配比例已经提上议事日程。日前，有媒体报道，中央目前正在考虑调整土地出让金的缴纳方式和分配比例，比较可能的做法是将土地出让金并入物业税分期缴纳。这样做的目的是逐步削减地方政府对土地财政的过度依赖，引导房价趋于理性。