小区之问：电梯广告挣了多少花去哪儿

　　对市民来说，小区电梯广告早已屡见不鲜。5月21日，市住建局印发《全市物业管理突出问题集中整治行动方案》的通知，将对电梯轿厢广告宣传管理进行专项整治，重点解决设置管理不到位和收益不透明问题。6月4日至7日，记者走访城区十余家小区及多家物业公司、广告公司了解到，电梯广告背后暗藏“利益链”，收益也很难做到公开、透明。电梯广告收益究竟是一笔怎样的“糊涂账”？记者对此进行了调查。

　　镜头

　　电梯广告层出不穷乱人眼

　　家住奎文区水岸华庭小区的王女士烦电梯广告已很久了：小区每部电梯都有两到三块平面广告，还有液晶视频广告。“刚开始只有电梯内有，后来连电梯外也不放过，视频广告都是循环播放，实在太吵了。”王女士向记者吐槽。

　　近日，记者走访潍城区圣基铭座、润扬新城、金泰大厦，奎文区金都时代新城、德润玫瑰熙园、虞河生活城、水岸华庭、将军苑，高新区盛华名园、福海花园等十余个小区了解到，目前电梯广告充斥着每个小区的电梯轿厢内外，除了平面广告，部分小区还设有视频广告。

　　记者在德润玫瑰熙园小区看到，电梯轿厢内配备了6块平面广告，轿厢外还设置了液晶视频广告，滚动播放着房产、购物、消费生活等各方面广告。在奎文区金都时代新城，一个电梯轿厢内设置了6块平面广告，十分密集。

　　记者在潍城区润扬新城小区看到，一个电梯轿厢内设了3块平面广告和1个视频广告，轿厢外的墙壁上还有1个视频广告，紧挨着电梯门又放置了一家房地产公司的宣传海报。

　　“你瞧，电梯里到处是广告，不想看都不行。”潍城区圣基铭座小区的杨女士说，这些广告更换速度还挺快，基本上一个月左右就能更换一次广告内容。

　　镜头

　　快递柜和护栏都成广告牌

　　家住高新区盛华名园小区的李先生向记者吐槽，如今小区广告已经不仅局限于电梯广告，小区大门、车库进出口等都成了广告商的“猎物”，居民感觉快被这些层出不穷的广告“淹没”了。

　　在奎文区水岸华庭小区，公共宣传栏内张贴着“颈肩腰腿疼”的养老服务广告，小区快递柜上张贴着一家汽车4S店的广告。在奎文区将军苑小区，大门也成了“广告宣传栏”，一家餐饮店的海报被醒目地张贴着，门口两侧护栏上张贴着一家开锁公司海报，蓝牙杆也成为一个汽车广告的“宣传栏”。

　　在奎文区虞河生活城小区，大门口也有一家餐饮店海报，门口外的宣传栏上是一家整形医院的海报，小区饮水机旁边也成为一家楼盘的广告位，就连小区车库出入口狭长的道闸上，也被张贴上了海报。这些广告以各种形式出现在居民眼前，让人避无可避。

　　“现在小区内但凡明显点的公共位置，基本上都被广告占据了。”家住高新区赋海仁居小区的刘先生表示，正是看中小区打通与客户之间“最后一公里”的障碍，小区内的广告才如此密集。

　　记者调查

　　潜规则

　　大多数物业不公示广告收益

　　如此密集的小区广告，理应有不菲的收益，但这却是一笔“糊涂账”，很多小区业主表示并不知情。“时间长了，广告都记住了，至于广告收益，却不知道去哪儿了。”家住奎文区中央生活城小区的韩女士说。

　　记者调查了解到，不少市民对电梯广告收益问题不清楚，即便“懂”的业主，在物业不公开的前提下，大多数也都选择沉默，很少有为此事去向物业讨说法的。

　　记者走访发现，如今我市各大小区能够做到收益情况清楚公示的并不多。山东德润和风物业有限公司副总经理张鲁峰告诉记者，德润物业在潍坊城区有10个楼盘，这10个小区的每笔收益支出他们都是每季度公示一次。但是，像德润物业这样的公司只是少数，大多数物业公司对广告收益及支出情况都三缄其口。公共收益不公示，俨然已经成为物业圈里的“潜规则”。

　　找原因

　　多因素致广告收益成糊涂账

　　是什么原因导致小区广告收入成了“糊涂账”呢？记者咨询了多家小区物业，提及电梯广告收益，不少小区物业表示这部分费用补贴了物业费，投入到了小区公共设施维护中。一位不愿透露姓名的大型物业管理公司相关负责人陈先生坦言，对于一些管理比较规范的物业来说，对广告收益进行公示是可能的；但是对大部分物业来说，没必要“自找麻烦”。

　　陈先生说，业主维权意识淡薄，也是物业侵占收益不公示的原因，“单个业主在物业面前可以算弱势群体，即便有心维权，但是担心物业找麻烦，也就不了了之了”。

　　一位不愿透露姓名的物业负责人表示，缺乏强有力的监督也给了物业公司空子可钻。之前我市曾对小区公共收益公示情况有过规定，但约束手段多为信用降级等方式，无法对物业公司形成强有力约束。

　　利益链

　　小区广告位被租给广告公司

　　记者调查发现，小区里的广告位多由物业公司提供场地，按月或按年出租给广告公司，广告公司再用于商业运作。电梯广告市场在潍坊已颇具规模。全市有三四家广告公司主做电梯平面广告，两三家公司主做电梯视频广告，还有公司专门做人流量高的写字楼。在广告商们口中，每一部电梯上的每一块广告屏，被称为一个“点位”。广告商不仅会把各小区电梯数提供给客户，还会把交房时间、房价和房租水平、入住人数，甚至入住群体都调查得清清楚楚，有针对性地提供给有不同需求的客户。

　　记者从弘易广告的媒体资源表上看到，他们仅平面框架广告就合作了潍坊678个小区；在博华传媒的资源表上看到，他们仅框架广告就合作了市区528个小区；从华脉文化传媒的资源表上看到，他们仅框架广告就合作了潍坊366个小区。

　　算笔账

　　电梯广告利润空间相当可观

　　一家大型广告公司的销售经理李先生表示，这些广告投放的合同，绝大多数都是由广告公司和物业公司签订的。“一般来说，得跟物业处理好关系，这样才能取得小区广告的独家代理权。”李先生说，只有极少数物业公司会对广告内容有要求，“合同是跟物业公司签的，业主如果对内容不满，会跟物业闹，一般也闹不出个所以然”。

　　李先生表示，广告公司跟物业签订合同，绝大部分采取缴纳全年租赁费的形式。按照广告公司动辄手头五六百家签约小区、近万部签约电梯来算，利润空间相当可观，“若出现空档、空位，利润会减少”，但一般公司都能利用起手头资源的50%左右。

　　记者联系了几家广告公司了解到，潍坊地区每块电梯静态框架广告每月的广告费大多集中在150元至200元之间。一年下来一块静态框架的广告费在2000元左右。

　　各方说法

　　物业

　　收益用来维护小区公共设施

　　公共利益都输送到了物业自己的腰包里？对此，不少物业人员大呼冤枉，他们表示，这部分公共利益往往根本不足以弥补他们对公共设施的维修支出。

　　山东德润和风物业有限公司副总经理张鲁峰告诉记者，去年下半年，他们小区更换了电梯保护板和单元门闭门器，还返厂维修了北门出口电机，支出高达22150元，但同期公共收益为10094元。“很多公共设施维修，物业垫资是正常现象。”张鲁峰说。

　　北宫东街鸢飞路口一家大型小区的物业经理表示，他们收取的物业费仅用于保洁、保安、绿化、小区设备维修等服务，不负责公共设备更换，而公共维修资金的动用要经过一个很复杂的程序。“但是很多时候，小区出了问题居民们等不及，我们物业只能垫钱处理。”该物业经理表示，公共收益用来弥补这块费用还经常不够。

　　业委会

　　居民自治组织开不了发票

　　对于物业声称“公共收益用来补贴小区维护等支出”，不少业主并不买账。家住奎文区潍京小区的孙先生说：“即便是维修花钱多，也完全可以把账目摆出来看看。”

　　为此，也有不少市民努力维权，其中，成立业主委员会就是一个方法。润扬新城业委会主任尤空军表示，他们业委会于2014年成立，当初就是为了公共收益公开而成立。尤空军说，业委会是居民自治组织，没有统一社会信用代码，因此无法在税务部门开具发票。他跑遍街办、住建局、税务部门，没有哪个机构能够给业委会编码，“没有统一社会信用代码，开不了发票，我们就很难从广告商那里拿到钱”。

　　不仅如此，记者还了解到，很多社区要么根本就没有业委会，要么业委会被个别人把持着以权谋私，更有甚者，还有业委会和物业“一个鼻孔出气”。

　　律师

　　广告收益归全体业主所有

　　当天下午，记者咨询了山东王杨律师事务所的王建华律师。王律师表示，《中华人民共和国民法典》将从明年1月1日起施行，其中规定：建设单位、物业服务企业或者其他管理人等利用业主的共有部分产生的收入，在扣除合理成本之后，属于业主共有，“这一法律的出台，为小区公共收益的归属问题一锤定音”。

　　电梯广告进场之前先征求小区业主同意，是否合理？王建华告诉记者，我国《物权法》和《物业管理条例》中都有明确规定，业主对建筑物内的共有部分享有共有和共同管理的权利，利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，应当在征得相关业主、业主大会、物业服务企业的同意后，按照规定办理有关手续。基于这些规定，王建华认为，业主有权决定小区共有部分是否引入广告。

　　住建部门

　　将重点解决收益不透明问题

　　近日，对于电梯轿厢广告，我市开始进行专项整治。5月21日，潍坊市住建局印发《全市物业管理突出问题集中整治行动方案》（以下简称《方案》）的通知。其中，就提到对电梯轿厢广告宣传管理进行专项整治：重点解决设置管理不到位和收益不透明问题，全面规范轿厢广告版位设置，物业公司利用轿厢做广告应征得业主同意，并通过一定方式公开广告合同，同时应按规定及时公开公示电梯广告收益及使用情况，自觉接受业主监督。

　　据了解，《方案》对“电梯广告收益”进行了细化，在征求业主同意、公开收益等方面进行了详细规定。对拒不整改、不执行、不落实的房地产开发企业、物业企业，市物业办将计入企业信用档案不良信息，进行信用扣分，情节严重的将直接列入信用D级。